消失的那0.6%房屋面积 与时代天韵的暧昧

近日,位于广州黄埔时代天韵二期的业主们爆料,基本所有业主所购买的房产实测总面积比预测总面积都少了0.6%。业主们觉得这是时代天韵“刻意为之”,从今年9月起至今,多次跟时代天韵沟通退款事宜。

记者接到爆料后,12月13日晚,走访了广州黄埔时代天韵二期,采访了多名业主了解情况。针对业主所反映的问题,12月14日,记者致电时代天韵东区相关负责人,其以等工作日公司按程序回复为由,未能给出答复。截止16日记者发稿,仍未收到时代天韵东区相关负责人的确切回复。

据业主们称,11月27日,由龙湖街道出面,组织龙湖街司法所、街道综治办、派出所、居委会、驻街道律师、时代天韵代表以及业主代表进行了三方会谈。针对房屋面积误差一事,业主告诉记者,时代天韵当时回应是按合同处理。

据了解,时代天韵,其开发商为天韵(广州)房地产开发有限公司,是时代中国的标杆项目。时代中国刚在广州举办完20周年感恩盛典,主题是“为向往而生”;时代中国董事局主席岑钊雄在盛典上表示,从创立之初起,时代中国就将“让更多人实现向往的生活”作为企业的使命,通过住宅开发,让更多的家庭实现安居的梦想。

而时代天韵陷入业主维权的“困扰”,从业主们目前的爆料投诉来看,业主们究竟有没有找到他们“向往的房子”?

0.6%引发的争议?

一般来说,房地产开发企业预售商品房时,会与购房者在签订购销合同中,约定交楼时的实测面积与原计价面积的误差值。

为什么房屋面积会产生误差?相关房产业内人士表示,95%是施工设计上的前后误差,房屋买卖合同条款上注明误差率,为法务为了规避法律风险;但不排除一些房产商逐利而刻意为之。

时代天韵二期业主林小姐告诉记者,她9月办房产证时,发现房产实测总面积比预测总面积少,误差值接近0.6%;实测套内面积比实测总面积少了0.4平方米左右。

首先,时代天韵根据当初网签时签下的条款,以“误差在合同约定范围内”为由,拒绝了她的退款请求。而且,时代天韵回应称,2017年4月国家出台了要加隔热板施工的文件,装了隔热板后,每一个隔热板占了0.4平方左右。这样的回应,令林小姐不解。

林小姐表示,当时网签时,分别签下主合同和补充协议。她分别向记者展示主合同和补充协议里头关于误差率的条款。其中,主合同显示,套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,按照合同约定的价格据实结算房价款。补充协议则显示,套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以内(含0.6%)的,甲、乙双方互相不作任何补偿,该商品房价款总金额不变。

更令林小姐不解的是,业主们房屋面积误差比基本控制在0.6%之内;因此,她认为这是开发商“刻意为之”的。持有这样看法的业主,不止业主林小姐一人。

业主们算了一笔账,按平均每户少了0.6平方米计算,地段均价2万1平方米,每户就多付了1.26万元;时代天韵二期共1633户,那么,时代天韵大概共“获利”2000多万元。

多位业主接受记者采访谈道,当初签署主合同及补充协议时,时代天韵方并没有仔细告知条款里关于误差值的问题,业主们本着信任的态度,就签下了名字。

记者翻阅《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,发现房屋面积误差比以3%为参照,而为什么林小姐合同补充协议里的房屋面积误差值为0.6%?为什么会有这样的不同?

记者对此咨询了广州黄埔区房管局相关负责人,得到解释称,根据《广东省房屋交易价格计算暂行规定》、《广州中院统一商品房预售合同纠纷审理做法》规定,都有按误差值0.6%的计算办法。

记者找到2014年《广东省住房和城乡建设厅 广东省工商行政管理局转发住房城乡建设部 工商总局关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知》,发现有这样的表述:省住房城乡建设厅、省工商行政管理局不再制定新版《广东省商品房买卖合同示范文本》。各地可直接使用《示范文本》,也可在有关法律法规、规定的范围内,由住房城乡建设(房地产)主管部门会同工商行政管理部门结合实际情况调整《示范文本》相应内容,制定发布本地区示范文本,但要标明制定单位,并在发布后10个工作日内报省住房城乡建设厅、省工商行政管理局备案。

相关房产业内人士表示,房产面积误差率以0.6%为界,在广州地区较为常见,“具体误差在网签合同里有规定,超过了要么开发商补差价,要么业主补扣款。”

“多退少补”不适用?

业主李先生所面临的情况是其房产实测套内面积比预测套内面积少了0.6多平方米,误差率超过了0.6%。

据业主李先生之前跟时代天韵签下的补充协议显示,实测套内建筑面积小于本合同约定套内建筑面积的,且面积误差比超过0.6%(不含0.6%)时,乙方不退房,面积误差比超过0.6%(不含0.6%)部分的房款由甲方按照本合同约定单价无息返还乙方。

按照“多退少补”的原则,业主李先生认为时代天韵应该补回包括0.6%在内的房款;于是,李业主开始向时代天韵做出申请,得到的回复是,等通知。

而业主李先生通过广州12345咨询了黄埔政府,得到相关部门的答复称,根据广州市《广州中院统一商品房预售合同纠纷审理做法》规定:1.面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数,具体标准以约定为准)的,买卖双方互不作任何补偿;2.面积误差比绝对值在0.6%和3%之间(含本数)的,买卖双方按合同约定的价格据实结算,补退差价,不扣除0.6%的那部分。3.面积误差比绝对值超过3%(不含本数)的,买房人有权要求退房。

对比发现,当初业主李先生同时代天韵签下的补充协议条款与黄埔区政府相关部分的的回复有差异。

当业主李先生将黄埔区政府相关部门的回复再次与时代天韵沟通时,他得到的回复是,按当初签下的合同处理。

而且,业主李先生当初网签时被告知房产面积比认购书上的要多,于是按照“多退少补”的原则,时代天韵要求业主李先生补回两千多元。而实测面积确定后,比预测面积还少时,业主李先生要求退款的请求迟迟得不到时代天韵的答应,他抱怨称,这个时候,“多退少补”就不适用了。

内部人士才能拿到退款?

已经网签的业主们正在要求时代天韵退款的请求,迟迟得不到答应,已经“僵持”了三个月。

而据业主爆料,同样购买时代天韵楼盘,且已网签的时代天韵一些内部人士能拿到退款。此消息一出,这“双重标准”更引起业主们的不满。

目前,未网签的部分业主已拿到退款,可是,据业主爆料,时代天韵并未公开通知未网签的业主“领款”。

此外,“内部转名”现象也在时代天韵上演。据一不具名业主推文爆料:“所谓内部转名就是有人在楼盘开盘的时候,把房子认购下来,但是不网签,时代给出来的承诺的是可以5年内不用网签。”这位业主透露,其“二手房”是今年4月通过时代天韵内部人员手里购置过来的。

本案的关键是补充协议是否有效

据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

记者咨询了广东国亮律师事务所钟伟杰律师,他认为:1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条,交付的实测面积与合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理。因此,双方明确约定在0.6%范围内互不补偿,如确实是双方的真实意思表示,也需要适用该约定。

同时,他也提出,本案的关键是补充协议是否有效,若有效则适用约定,无效则适用法律规定(即3%以内,多退少补,据实结算)。首先,补充协议属于格式条款,提供格式合同的一方,对于免除或者限制自己责任的格式条款,应采取足以引起对方注意的方式提示对方注意。如违反提示与说明义务,该格式条款自始无效。开发商需要举证证明己方已经尽到提示说明义务,该约定方能有效。其次,如购房者陈述,开发商在网签阶段才提出补充协议,使购房者在信息不对等、涉及重要权利义务未经提示同意的情况下,补充协议可能无效,则适用上述司法解释的规定,据实结算,由开发商退还多收的房价款及利息。

 “向往的生活”在哪里?

房子的每一寸面积,都是用生活的辛劳换来的。每一笔钱花得明明白白,是生活里的天经地义;讨个公道的说法,是彼此生活的权利与义务,否则,生活的大厦无以顶天立地,无法经得住一次次的“测量”;只有在阳光下,经得住问题讨论,才是真正的标杆,这样,才能迎来令人满意的会谈,也才能真正创造“向往的生活”。

【记者】杨智明

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